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Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Fran el Mar Sep 03, 2013 2:43 am

Hola Cristina,
Estoy en proceso de adquisición de un adosado en Oviedo perteneciente a la bolsa de pisos de un banco. El precio inicial ofertado era de 355000€. Debido al estado de conservación del mismo (El inmueble procede de un deshaucio y los anteriores ocupantes se llevaron desde el suelo de la escalera a los enchufes, interruptores, puertas, chimenea del salón, etc...) no fueron capaces de venderlo a dicho precio y aceptaron nuestra oferta de 240000€.
De cara a formalizar la hipoteca, nos han tasado el piso en 329188,39€
El valor catastral actual del inmueble es de 142000€.
Tras leer en el foro, empiezo a estar un poco asustado con el tema de las paralelas porque mucho me temo que si decido formalizar la operación acabaré recibiendo una y, aunque no he conseguido aún la información necesaria para calcular de qué importe, seguro que no será pequeña.
¿Cómo me aconsejas abordar el tema? ¿Debería contactar con un abogado antes de comprar? ¿Cuánto me costaría dicho asesoramiento? ¿Existen posibilidades reales de evitar una paralela haciendo las cosas bien desde el principio?
Muchas Gracias por tu ayuda y un saludo.

Fran

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Cristina Duart el Miér Sep 04, 2013 1:19 am

Hola Fran.

Gracias por participar en el foro.

De abogado nada, para eso estoy yo, pregunta lo que quieras.

Verás, después de leer tu post me he puesto a mirar con la idea de que me iba a llevar 10 minutos contestarte, PERO, toma nota de cómo está el percal:

Tu base imponible va a ser el precio de compra: 240.000 euros, que multiplicado por el tipo de gravamen que tenemos en Asturias, 8%, sale a liquidar 19.200 euros, casi nada.

Ahora bien, como bien dices, hay que estar prevenidos y mirar cuánto vale para hacienda la vivienda que vas a comprar.

Aquí viene lo bueno:

La nueva ponencia de valores de Oviedo (catastrazo) entró en vigor el 1 de enero de 2013. Esto quiere decir que, por la más absoluta lógica, el coeficiente multiplicador para 2013 tendría que ser muy pequeño, pues acaba de revisarse los valores catastrales.

Las tablas de coeficientes multiplicadores de los valores catastrales (cmvc) para 2013 están publicados en el Decreto 226/2012 de 19 de diciembre, que tras unas preciosas palabras remite a los cmvc del año 2012, que es el Decreto 273/2011 de 15 de diciembre.

Es decir, en Oviedo se usa el mismo cmvc de ANTES DE ENTRAR EN VIGOR LA PONENCIA DE VALORES.

Da igual que sean de la rosita que de la gaviotita, todos son iguales. Total y absoluto afán recaudatorio que pone los pelos de punta y que está arruinando a nuestro país.

¿Qué es lo que tendrías que pagar?, que es lo que te interesa, pues mira, tenemos dos opciones:

- Si tu vivienda pertenece a un ámbito urbanístico anterior a la última ponencia de valores (1995) un 2,69 sobre el valor catastral: 30.558,40 euros (te reclamarían 11.358 euros).

- Si tu vivienda es posterior a 1995 un 2,14 sobre el valor catastral: 24.310 euros (te reclamarían 5.110 euros).

PERO, si el valor catastral que has dicho: 142.000 euros es el valor de antes de la nueva ponencia (antes del catastrazo), entonces échate a temblar.

Si al final decides no comprar lo sentiré mucho.
Si decides comprar y pagar lo "establecido" lo sentiré aún más.
Si finalmente compras y liquidas el impuesto sobre lo que pagas te aplaudiré y estaré aquí ara ayudarte.

La decisión es solamente tuya.

Un saludo.

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Fran el Miér Sep 04, 2013 1:49 am

Hola Cristina,
Muchas gracias por tu respuesta. He estado investigando un poco más sobre el tema y la cosa parece que se complica aún más. Al parecer en Asturias se paga un impuesto de transmisiones patrimoniales del 8% en el caso de que el valor de la vivienda sea inferior a 300.000€. En mi caso pagaría un 8% de 240.000€, es decir, 19.200€. En caso de que usaran el coeficiente de 2,69 veces el valor catastral (la vivienda tiene 20 años así que supongo que ese es el coeficiente que usarán) el valor estimado sería de 381.980€ con lo que pasaría a pagar un 9% de impuestos en vez de un 8%, es decir, 34.378,2€. Me reclamarían 15.178€!! Shocked 
La única parte "positiva" es que el valor catastral es el revisado de este año (que prácticamente han duplicado). Si aplicase el valor catastral anterior no tendría ningún problema.
La verdad es que haciendo los números me estoy asustando mucho porque no creo que tenga posibilidades de pagar 15.000€ de golpe en caso de que me hagan una paralela de este calibre...
¿Crees que tendría posibilidades reales de minimizar la cantidad a pagar en caso de que me hagan una paralela?
La verdad es que estoy empezando a pensar en echarme atrás incluso perdiendo el dinero que he dado en el contrato de arras (24.000€).

Fran

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Cristina Duart el Miér Sep 04, 2013 2:53 am

Hola Fran.

No cabe posibilidad de rebaja en el método valor catastral x coeficiente. No es como en otro tipo de valoraciones, en base a estudios de mercado o en base al método de comparación con testigos, dónde es fácil que te rebajen demostrando errores en los cálculos. El valor catastral no tienen potestad para bajártelo y el coeficiente multiplicador tampoco.

Pero no te creas que esto es malo, todo lo contrario, cuando utilizan valor catastral por coeficiente, que está permitido legalmente según Ley General Tributaria y otra legislación, TIENEN OBILIGACIÓN DE ESPECIFICARTE CÓMO HA SIDO CALCULADO EL VALOR CATASTRAL, a eso se le llama motivación, y jamás lo hacen.

Así que te juegas todo a una carta: o ganas o pierdes. Pero créeme, si lo haces bien ganarás y sabrás lo que es saborear la dulce victoria que supone ganar a la Administración.

Como comentario adicional he de decir que quién más ha aportado a la especulación urbanística que ha sufrido este país es la propia Administración, pero curiosamente nunca he oido en ningún medio de comuicación oficial semejante afirmación. Nos tienen engañados como si fuéramos idiotas y si no fuera por contribuyentes que han ido para adelante sin caer en la sumisión, no tendríamos sentencias tan abrumadoramente reconfortantes como la de unificación de doctrina del Tribunal Supremo de una comprobación de valores de Ferrovial, y de otras muchas de personas anónimas que gracias a ellos están haciendo más fácil el camino que aún les falta por recorrer a los demás.

Valor catastral por coeficiente multiplicador es la comprobación de valores con más falta de motivación que existe y tienes unas posibilidades de éxito enormes.

Existe también la opción de la tasación pericial contradictoria que te asegura una rebaja en la base imponible de un 10%, a lo cual renuncias si pagas directamente. Pero en tu caso no te lo aconsejaría, tu rebaja sería mínima.

Como medida de precaución te aconsejo que envíes escrito a tu oficina más cercana del catastro y solicites modo en que ha sido calculado el valor catastral. Saca fotografías del estado de conservación de la vivienda antes de hacer ninguna reforma o mejora. Sorprendentemente en el catastro el estado de conservación es SIEMPRE = 1, es decir, NORMAL. EL valor catastral no tiene en cuenta si el edificio tiene o no ascensor, si tiene humedades o no, si en el bajo tienes una discoteca o una sala de relax, por poner algunos ejemplos de circunstancias muy relevantes que inciden en el valor de un inmueble.

A parte de alegar la falta de motivación por no explicar el cálculo de tu valor catastral, el secreto es demostrar que tu valor catastral no es correcto, y si no es correcto no cabe el método utilizado.

Ya que has pagado la señal no tienes más remedio que seguir hacia adelante, no se te vaya a ocurrir perder el dinero.

Te aseguro que si lo haces bien ganarás. Y por favor hazlo bien y gana, aportarás tu granito de arena en la lucha contra esta injusticia.

Ya sabes donde estoy y si me necesitas te ayudaré. Además somos vecinos!! Yo de Gijón.

Un saludo.

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Fran el Miér Sep 04, 2013 11:46 pm

Hola Cristina,
De nuevo muchas gracias por tu respuesta. He seguido buscando por internet y, aparentemente, alegar únicamente falta de motivación no parece suficiente para ganar un caso así:

portaljuridico.lexnova. es /jurisprudencia/JURIDICO/198281/sentencia-tsj-asturias-177-2013-de-20-de-febrero-itp-aumento-de-valor-del-bien-aplicacion-de

En cualquier caso, leyendo la sentencia que enlazo, sí que especifica que:

"Nada ni nadie ha impedido al demandante demostrar, bien que era inadecuado a Derecho el Decreto, la utilización de ese medio de comprobación por mor de las características o destino del bien valorado, bien que no era ese el valor catastral, bien que la Administración erró en la aplicación del coeficiente de referencia, bien que sufrió error en la operación de multiplicación, o incluso que se equivocó al hallar el montante a que ascendía la liquidación. Basándose por lo demás la actuación de la Administración en el resultado de un método cuyas prescripciones aparecen consignadas en normas de rango legal"

Por tanto, lo de tratar de demostrar que el valor catastral no es válido por el estado de conservación del inmueble me parece el único clavo ardiendo al que me puedo agarrar. Además, en mi caso, el estado de conservación es realmente malo ya que los antiguos inquilinos se llevaron desde la madera de la escalera, los radiadores, caldera, enchufes, chimenea... vamos, que la casa da pena verla tal y como está ahora.
A este respecto, ¿Bastaría, como se dice en muchos foros con sacar fotos de todo esto antes de reformar la casa? ¿Crees que sería mejor hacer un informe pericial del estado de la misma o incluso un acta notarial para que no puedan decir que las fotos puedan no ser reales?
Por otra parte, leyendo sobre el caso concreto de Asturias, he visto que un partido político presentó una proposición no de ley para adaptar los coeficientes.

foroasturias. es /actualidad/2562/alonso-es-completamente-injusto-que-ciudadanos-paguen-impuestos-por-bienes-e-inmuebles-no-tienen-valor-de-venta-en-mercado-agencia-tributaria-les-atribuye-como-real-minimo/

Independientemente de que no se aceptó ni de quién lo presentase, en el texto se lee que:

"Solo en los municipios de Oviedo, Avilés y Sobrescobio en los que se ha realizado una revisión catastral en el ejercicio 2012, el coeficiente a aplicar será de 1.80 sobre el valor catastral, pero en el resto se han mantenido los del año pasado como ya se indicó y son muy diversos, como el 1,46 de Gijón o el 2,85 de Cangas de Onís"

Según esto, el coeficiente a aplicar sería 1.8 y no 2.69. La pena es que aún no he encontrado ningún sitio oficial donde se diga esto. ¿Tienes idea de dónde podría buscar o a quién podría preguntar acerca de este coeficiente?

Por último, y perdona que te moleste tanto, cuando llegado el caso te toca pagar, ¿Sabes si hay que pagarlo todo de una vez o si te permiten fraccionar el pago de alguna forma?

Muchas gracias de nuevo por tu ayuda.

Un saludo

Fran

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Cristina Duart el Miér Sep 04, 2013 11:57 pm

Siempre hay que alegar falta de motivación si no te explican cómo ha sido calculado tu valor catastral, además es la única manera de solicitar suspensión de la deuda y reservarte el derecho a hacer la tpc.

Yo siempre calculo el valor catastral, siempre que tenga los datos de la ponencia, claro, sino es imposible. Por eso te recomiendo pidas al catastro modo en el que ha sido calculado, verás que el coeficiente de estado de conservación es 1.

Me parece excesivo encargar un peritaje, pero tú mismo, con las fotos creo sería suficiente, pero claro, no hagas una foto solamente de un enchufe que no está, haz también la foto del hueco entero (habitación).

Se puede solicitar pago aplazado con los correspondientes intereses de demora.

Pero no pienses ahora en el pago, tu sabiendo lo que te puede venir tienes mucha suerte, estás prevenido. A la mayoría de la gente le viene por "sorpresa".

Yo también he visto lo de "foro". Y si entras en la web del Principado también te sale el coeficiente del 1,80, pero como bien dices no está publicado oficialmente.

Tienes colgado en el apartado de sentencias mi fallo del Tear, ganado por falta de motivación, no es necesario que mires solamente sentencias del Tribunal Superior de Justicia, no se suele llegar hasta ahí.

Un saludo.

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Cristina Duart el Jue Sep 05, 2013 12:18 am

Y leída la sentencia que has adjuntado, que pongo de nuevo el enlace porque el otro no funciona: Sentencia TSJ Asturias

He de decir lo siguiente:

El artículo 160. 3. del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos ,establece que “La propuesta de valoración resultante de la comprobación de valores realizada mediante cualquiera de los medios a que se refiere el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, deberá ser motivada. A los efectos de lo previsto en el artículo 103.3 de dicha ley, la propuesta de valoración recogerá expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicación. En particular, deberá contener los siguientes extremos: a) En la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal deberá especificarse el valor tomado como referencia y los parámetros, coeficientes y demás elementos de cuantificación utilizados para determinar el valor.”.

Así que los dos señores magistrados se han equivocado. Yo de ser Naturiesel SL daría el siguiente paso.

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Cristina Duart el Jue Sep 05, 2013 12:20 am

Y hay multitud de sentencias estimatorias por no especificar cómo ha sido calculado el valor catastral, porque hayas encontrado una que no lo hayan hecho no significa que todas sean así.

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Fran el Jue Sep 05, 2013 1:31 am

Hola de nuevo Cristina. Muchas gracias por tus respuestas.
El enlace estaba mal porque al ser nuevo en el foro no me permitía poner hipervínculos así que hice "trampa" poniendo espacios ;-)
Creo que ya tengo "confirmación" de lo del 1,8. En realidad lo que he hecho es solicitar a la notaría con la que voy a firmar cuál es el precio mínimo de venta a efectos fiscales del inmueble y me han contestado con una noticia "buena" y otra mala:
La mala es que el valor catastral del inmueble es más alto de lo que pensaba. Como no tenía ningún recibo del IBI y al preguntar en el catastro no me dieron el valor porque, al parecer, la ley de protección de datos no lo permite salvo que ya seas el dueño del mismo, lo que hice fue preguntar a una vecina por el valor catastral de su casa (es la de al lado y yo pensaba que idéntica) y me dijo lo de los 142.000€. Ahora la notaría me ha mandado la certificación catastral y el valor catastral resulta que es de 189.998,33€.
La "buena" (y lo digo entre comillas porque realmente vuelvo a estar en el punto de partida) es que textualmente me han dado (por escrito):
"... te adjunto el certificado. el coeficiente multiplicador en Oviedo es de 1,80 por lo que el precio minimo de venta a efectos fiscales es de 341.997 euros."
El caso es que, con todo lo que hemos hablado, creo que voy a seguir adelante y a intentar lucharlo porque, realmente, creo que la reclamación estaría fundada.
Muchas gracias de nuevo por tu ayuda.

Fran

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Re: Próxima compra en Oviedo

Mensaje  Cristina Duart el Jue Sep 05, 2013 4:07 am

Fran.

Te adjunto uno de los primeros artículos que leí sobre este tema, concretamente el de valor catastral x coeficiente. Un artículo muy bueno escrito por un experto en la materia:

liquidaciones-de-infarto-las-complementarias-de-transmisiones-patrimoniales/

Estoy te dará otro empujoncito.

Gracias a tí y suerte.

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Al fin recibí la paralela

Mensaje  Fran el Miér Mar 12, 2014 10:01 pm

Este sábado recibí por fin la comunicación previa de los servicios tributarios del principado solicitándome el pago de 11.790,71€

Tengo un plazo de 10 días naturales para presentar las alegaciones y documentos que estime oportunos. La estrategia que tengo pensada es alegar:

"falta de motivación por estar calculada la base imponible en base al valor catastral sin tener en cuenta el estado de conservación del inmueble en el momento de la venta que, en este caso, reduce considerablemente su valor de mercado. Asimismo, solicito que se especifique cómo ha sido calculado el valor catastral del inmueble y cómo se ha tenido en cuenta el estado de conservación del inmueble en el mismo."

Mi idea es alegar, asimismo, un informe con fotos que, siguiendo tus consejos, preparé en su día con el estado de conservación del inmueble en el momento de la venta.

¿Crees que debería añadir algo más? (Escritura de compraventa con el valor del inmueble o el documento que en su día enviamos al banco con la oferta formal de compra)

Por lo que entiendo, lo de reservarme el derecho a promover la tasación pericial contradictoria y solicitar la suspensión de la deuda no se hace hasta que se presente la reclamación económico administrativa que se hace cuando reciba la notificación de la liquidación. ¿es correcto?

Muchas gracias de nuevo por tu ayuda!!

Fran

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Re: Próxima compra en Oviedo

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