CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

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CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  Cristina Duart el Jue Mar 07, 2013 10:34 pm

CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS
Comprador/Vendedor



Una liquidación complementaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la que se eleva la base imponible tiene consecuencias para la parte compradora, pero también para la parte vendedora.


Vamos a verlo con un ejemplo:

“Mr. A” vende a “Mr. B” una vivienda en 100.000 euros, la cual compró hace unos años en 80.000 euros.

Comprador:

“Mr. B” declara y paga el día de la escritura el tipo impositivo que generalmente es el 8% sobre los 100.000 euros de la operación: 100.000 x 0,08 = 8.000 euros.

Un día “Mr. B” recibe una complementaria del impuesto en la que valoran la operación de compraventa en 150.000 euros.

A “Mr. B” la Administración le reclama el 8% sobre la diferencia: 150.000 euros - 100.000 euros x 0,08 = 4.000 euros.
A esto hay que añadir los intereses de demora.

Si “Mr. B” recurre el acto administrativo y finalmente gana aquí se termina felizmente la historia.

Si “Mr. B” no recurre y paga la deuda que se le reclama, o si recurre pero finalmente acaba perdiendo la Administración tomará como base imponible a todos los efectos el valor de 150.000 euros.

Cuando “Mr. B” transmita la vivienda (venta, herencia, donación…), el importe de la transmisión será, al menos, los 150.000 euros valorados por la Administración.

Es decir, y esto es muy fuerte, si “Mr. B” vende en 125.000 euros la vivienda que le costó 100.000 euros pero que la Administración valoró en 150.000 euros, “Mr. B” tendrá que tributar en el I.R.P.F. la ganancia patrimonial sobre (150.000 euros - 100.000 euros = 50.000 euros), siendo ésta, en caso de vender a más de un año desde la fecha de la compra, el 19% sobre los primeros 6.000 euros y el 21% sobre el resto, es decir, “Mr. B” tendrá que pagar al fisco (6.000 x 0.19) + (44.000 x 0.21) = 1.140 + 9.240 = 10.380 euros.

Todo esto si “Mr B” tiene la suerte de vender por encima del precio de compra. Pero todos sabemos que a día de hoy eso es casi un imposible, y seguramente “Mr. B” venda la vivienda en por ejemplo ¿90.000 euros?. Entonces aunque “Mr. B” haya perdido dinero en la operación, para el fisco sigue existiendo la misma ganancia patrimonial.


Vendedor:

Recordemos que “Mr. A” vendió a “Mr. B” en 100.000 euros la vivienda que le había costado 80.000 euros.

“Mr. A” tributó en el I.R.P.F. del ejercicio en que se produjo la compraventa su ganancia patrimonial (100.000 - 80.000 = 20.000), al tipo 19% y 21%: (6.000 x 0.19) + (14.000 x 0.21) = 1.140 + 2.940 = 4.080 euros.

Mientras “Mr. A” está feliz como una perdiz disfrutando del dinerillo ganado, “Mr. B” no puede dormir porque sueña con los 4.000 euros que le están reclamando.

Si “Mr. B” recurre el acto administrativo y finalmente gana aquí se termina felizmente la historia, para los dos.

Si “Mr. B” no recurre y paga la deuda que se le reclama o si recurre pero finalmente acaba perdiendo la Administración tomará como base imponible a todos los efectos el valor de 150.000 euros.

Entonces “Mr. A” recibirá una complementaria del I.R.P.F. notificándole que la ganancia patrimonial que declaró en el ejercicio de la compraventa está mal declarada, pues la venta se produjo en 150.000 euros, que es la cantidad en que valoró la Administración la compra de “Mr. B”.

Sorpresa, “Mr. A” ha de declarar la diferencia de la ganancia patrimonial:
(150.000 - 80.000 = 70.000), al tipo 19% y 21%: (6.000 x 0.19) + (64.000 x 0.21) = 1.140 + 13.440 = 14.580 euros.

Como ya había pagado 4.080: 14.580 euros - 4.080 euros = 10.500 euros.

Pero además, según la Ley General Tributaria, “Mr. A” ha cometido una infracción tributaria, que puede calificar como “leve” o “grave” según considere ha habido o no ocultación de datos. Sanción: “multa pecuniaria proporcional del 50% al 100% “que se graduará atendiendo a los criterios de comisión repetida de infracciones tributarias y de perjuicio económico para la Hacienda Pública”.

Supongamos la sanción más “leve”, el 50%: “Mr. A” tendrá que pagar una multa de 10.500 x 0.50 = 5.250 euros.

Total beneficio de “Mr. A” por la operación de compraventa:
(precio venta real – precio compra – ganancia patrimonial real – ganancia patrimonial reclamada – multa pecuniaria)

100.000 – 80.000 – 4.080 – 10.500 – 5.250 = 170 euros

Total beneficio de la Agencia Tributaria por la operación de compraventa de “Mr. A”:
(ganancia patrimonial declarada + ganancia patrimonial reclamada + multa pecuniaria)

4.080 – 10.500 – 5.250 = 19.830 euros


No sé a vosotros, pero a mí se me ponen los pelos como escarpias.


Consejo: Si recibes una complementaria sobre este impuesto, lucha contra la Administración y si lo ves oportuno avisa a la persona que te vendió la vivienda porque te aseguro que está más interesada en que ganes que tú.

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Cristina Duart
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Increíble!

Mensaje  jkarretero el Lun Mayo 20, 2013 12:51 pm

No dejo de asombrarme de lo grave que es el injusto ROBO que comete el estado legalmente.

jkarretero

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Re: CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  veronika el Jue Ene 30, 2014 5:13 am

Hola Cristina!

Tengo un poco de lío con este tema...Mi madre quiere vender su vivienda y a ella le han dicho que no tiene que pagar sobre el precio de venta, si no sobre el calculo que te hace el ayuntamiento calculando el precio del suelo, año de adquisición de la vivienda y año en el que lo vende (mas o menos algo así). Entonces no me queda claro que luego te pueda venir una complementaria de hacienda...Podría ser que le viniera si vende mas caro que el valor catastral? ella va a vender por debajo...O es que se pagan dos cosas? una la plusvalía y por otro lado la ganancia patrimonial que hayas obtenido según el precio de venta a hacienda? Gracias

veronika

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Re: CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  Cristina Duart el Jue Ene 30, 2014 5:15 am

Claro, una cosa es la plusvalía municipal que es en base al valor catastral, años de propiedad etc, y otra es la ganancia patrimonial a efectos de IRPF, que es de lo que va este post.

Un saludo.

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Re: CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  veronika el Jue Ene 30, 2014 7:18 am

Ok! entonces ella lo vende por 70.000 euros, su valor catastral es 63.598,05 y fiscal 110.660,61 .
En el ayuntamiento le han dicho que tiene que pagar una plusvalia de 7.864,92. Le tiene que pagar algo a hacienda? gracias

veronika

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Re: CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  Cristina Duart el Jue Ene 30, 2014 7:40 am

Que barbaridad, nos comen a impuestos, y lo más gracioso es que no tienen un duro.

Sí, a parte de la plusvalía ha de pagar cuando haga la declaración de la renta la ganancia patrimonial que es, creo recordar el 15% del beneficio, esto es, el importe de venta menos el importe de adquisición y menos gastos de adquisición y menos mejoras realizadas actualizado desde la fecha de compra y mejoras a fecha de venta según tablas de hacienda.

Vamos, otro pico.

Al comprador le llegará complementaria seguro.

Un saludo.

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Re: CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  veronika el Jue Ene 30, 2014 8:59 pm

Gracias Cristina, y tanto que nos comen a impuestos...a la pobre de mi madre creo que se le van a quitar las ganas de vender el piso..
el importe de venta menos el importe de adquisición y menos gastos de adquisición y menos mejoras realizadas actualizado desde la fecha de compra y mejoras a fecha de venta según tablas de hacienda, donde hay que ir para que nos den esta informacion?
Puede ser que en vez del 15% del beneficio sea un 19% sobre los primeros 6000 euros y un 21% del restante? creo que lei tambien en algun sitio que si la vivienda fue adquirida antes de 1994 se calcula de otro modo...ella es la primera propietaria y compro en el 81.

Saludos!

veronika

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Re: CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  Cristina Duart el Jue Ene 30, 2014 9:36 pm


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vender tras comprobacion de valor

Mensaje  lis el Jue Feb 20, 2014 6:48 pm

En el caso que propones Cristina:
El sr B compra por 100.000 y la Administración valora el inmueble en 150.000.

¿Cuando vende el Sr. B, puede decir en su declaración IRPF que el precio de compra del inmueble fue 150.000 + gastos inherentes a la compra? o por el contrario, ¿tiene que indicar que el precio de compra fue el de escrituras + gastos inherentes ?
Supongo que en los gastos inherentes a la compra, se puede incluir el atraco-impuesto extra que nos obligan a pagar tras "comprobación valor" por ITP.

lis
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Re: CONSECUENCIAS DE LAS LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS - Comprador/Vendedor

Mensaje  Cristina Duart el Jue Feb 20, 2014 8:46 pm

Buenos días.

Te pondrán probablemente pegas. Pero se puede hacer los siguiente:

- Si compras en 100.000 + impuestos sobre 100.000, por ejemplo 8.000 (a un tipo del 8%), posteriormente la Administación te comprueba por 150.000 y por desgracia pagas el diferencial (8% sobre 50.000 = 4.000), en realidad los impuestos que pagastes por la operación fueron 8.000 + 4.000 =12.000. Lo normal es hacer una declaración de IRPF complementaria en el ejercicio de la compra si te acogiste a desgravación por vivienda habitual.

- En el momento de la venta: Los costes de la compra EVIDENTEMENTE fueron los 100.000 + 12.000 del impuesto total que pagaste, más todos los gastos adicionales (notaría...), más reformas...., etc. El impuesto que pagaste, en plazo o fuera de el, forma parte del precio de adquisición. No incluyas los intereses de demora ni recargo de apremio si lo tuviste.

Espero haberte ayudado.

Te recuerdo que mi nueva web es:

www.liquidacionescomplementarias.es

Un saludo.

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venta con pérdidas

Mensaje  superaniki el Dom Ago 17, 2014 10:43 pm

Buenas tardes

En primer lugar gracias por las respuestas, me parecen muy claras y útiles.
Mi problema es que compré un garaje por 15500 euros y lo voy a vender por necesidades a 9000 euros. El valor mínimo catastral son 12500 euros pero el comprador no quiere escriturar por ese precio para pagar menos impuestos. ¿Habría algún problema con hacienda para el vendedor si escrituramos por 9000? En este caso aunque hubiera escriturado por su valor mínimo seguiría sin haber ganancias.
Gracias

superaniki

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