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JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

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JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Cristina Duart el Sáb Feb 23, 2013 12:46 pm

AGENCIA TRIBUTARIA DE ANDALUCIA
Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador


En la JUNTA DE ANDALUCÍA, como en otras Comunidades Autónomas, se están recibiendo también liquidaciones complementarias en base al artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, esto es, estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

Basándose en el criterio de valoración de “ESTIMACIÓN POR REFERENCIA A LOS VALORES QUE FIGURAN EN LOS REGISTROS OFICIALES DE CARÁCTER FISCAL”, dicen textualmente “Utilizar los coeficientes aplicables en cada municipio para los hechos imponibles devengados a partir del 22 de febrero de 2012 publicados en la Orden de la Consejería de Hacienda y Administración Pública de 10 de febrero de 2012 (BOJA 21 de febrero de 2012), por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones”.

Adjunto BOJA mencionado en el que he resaltado lo más significativo. En él podréis encontrar los coeficientes multiplicadores para toda la Junta de Andalucía aplicables al año 2012.

Pues bien, la fórmula utilizada para calcular el COEFICIENTE MULTIPLICADOR DEL VALOR CATRASTRAL es:

CMVC = CVMI / (RM x CAVC)

Siendo:

CVMI: Coeficiente de variación del mercado inmobiliario.
RM: Coeficiente de relación al mercado.
CAVC: Coeficiente de actualización del valor catastral.

Dice la Orden que “Coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI). Para la obtención del coeficiente de variación del mercado inmobiliario se utilizan las estadísticas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda sobre el índice general de precios y sobre precios de la vivienda, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias de las compraventas formalizadas en escritura pública, cuya serie
histórica abarca desde el primer trimestre de 1987
”.

Es decir, el COEFICIENTE MULTIPLICADOR DEL VALOR CATASTRAL que están utilizando para valorar nuestros bienes ha sido obtenido en base a “estadísticas” elaboradas por la Administración. Bajo mi punto de vista este criterio resulta ser totalmente genérico.

Por tanto, las liquidaciones utilizan el VALOR CATRASTAL de nuestro bien y lo multiplican por el COEFICIENTE MULTIPLICADOR DEL VALOR CATASTRAL.

VALOR REAL ESTIMADO = Valor Catastral x Coeficiente multiplicador del Valor Catastral

Ahora bien, ¿qué pasa con el VALOR CATASTRAL?.

El valor catastral lo calcula la Administración y lo publica en los Boletines Oficiales. A esto se le llama PONENCIA DE VALORES.

Las ponencias de valores son: “El procedimiento de valoración colectiva de carácter general es el proceso mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase de un municipio con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores de mercado. Este procedimiento se inicia de oficio o a instancia del Ayuntamiento correspondiente, con la aprobación de una ponencia total cuando, respecto a la totalidad de bienes inmuebles de una misma clase, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes”.

Las ponencias de valores son prácticamente un calco unas de otras en cuanto a los cálculos que realizan para obtener el valor catastral.

Podéis ver la ponencia de valores de cada municipio en la web del catastro:
http://www.catastro.meh.es/esp/ponencia_valores.asp

Lo más importante de las ponencias de valores son las TABLAS de: “Polígonos y zonas de valor” y “planos de zonas de valor”. En estas tablas podrás ver la valoración que da la Administración al MBC, MBR, VRB, etc., según la zona y polígono donde esté ubicada tu vivienda.

Pues bien, recientemente he tenido un caso, concretamente en Benalmádena, donde se compró una vivienda por 95.000 euros en julio de 2012. El valor catastral de esta vivienda es de 107.095,73 euros, que además la Administración ha multiplicado por el coeficiente multiplicador de 1.10 aplicable al año 2012.

¿Cómo puede ser que el valor catastral sea un 12.73% superior al precio de compraventa?

Pues tuve la paciencia de averiguarlo y en las alegaciones añadí:

La Ponencia de Valores para el municipio de Benalmádena del año 2005, establece los siguientes coeficientes correctores y fórmulas para la obtención del valor catastral:
Valor del suelo:

Coeficiente A) Parcelas con varias fachadas a vía pública.
Coeficiente B) Longitud de fachada.
Coeficiente C) Forma irregular.
Coeficiente D) Fondo excesivo.
Coeficiente E) Superficie distinta a la mínima.
Coeficiente F) Inedificabilidad temporal.

Fórmula cálculo del valor del suelo:

VS = VRP x Sc

Siendo,
“VRP” - Valor de repercusión en parcela (valor de repercusión del suelo x coeficiente corrector que le corresponda)
“Sc“ - Superficie construida

VS del bien valorado = 728 euros de “valor de repercusión” correspondiente a la zona “R29” x (12.785 m2 de superpie construida x 0,61% de coeficiente de participación) = 56.775,63 euros
Suponiendo la no inclusión de ningún coeficiente corrector.

Valor de la construcción:

Los coeficientes correctores son:
Coeficiente H) Antigüedad de la construcción.
Coeficiente I) Estado de conservación.
Coeficiente J) Depreciación funcional o inadecuación.
Coeficiente K) Viviendas y locales interiores.
Coeficiente N) Apreciación o depreciación económica.

Fórmula cálculo del valor de la construcción:

Vc = (MBC x coeficientes correctores) x Sc

Siendo,
“MBC” - Módulo básico de construcción
“Sc“ - Superficie construida

Vc del bien valorado = 600,00 euros de importe MBC correspondiente al “polígono 012” x 105 m2 de superpie construida de vivienda = 63.000,00 euros

Suponiendo la no inclusión de ningún coeficiente corrector.

Valor catastral (Vcat):
“A partir del estudio de mercado realizado en el municipio, la componente de gastos y beneficios toma los valores expresados por polígono en el documento anexo (Módulos y valores aplicables), y debiendo guardar el valor catastral (Vcat) una relación con el valor de mercado (Vv) definida mediante el coeficiente de Referencia al mercado (RM) de 0’50, se obtiene”:

Vcat = Vv x RM = FL [Vs + Vc] FL x RM

Siendo,
“Vv” - Valor de mercado
“RM” - Coeficiente de referencia al mercado = 0,50
“FL” - Factor de localización

Vcat del bien valorado = 1,60 correspondiente al “polígono 012” x [ 56.775,63 + 63.000,00] x 0,5 = 95.820,50 euros

Suponiendo la no inclusión de ningún coeficiente corrector.

Por lo que el valor catastral se puede descomponer en valor de suelo y de la construcción:

VS = 56.775,63,00 € x 1,60 x 0,5 = 45.420,50 euros
Vc = 63.000,00 € x 1,60 x 0,5 = 50.400,00 euros



Conclusión: El valor catastral está erróneamente calculado.

Curiosamente, la tasación bancaria a efectos de crédito hipotecario que le realizaron dio una valoración de 95.848,63 euros.

Veremos lo que contesta la Administración al escrito de alegaciones. Os mantendré informados.



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Cristina Duart
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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Cristina Duart el Lun Jun 10, 2013 3:54 pm

Pues como era de esperar las alegaciones han venido DESESTIMADAS.

Dicen que porque la comprobación de valores se ha efectuado de conformidad a la Ley General Tributaria.

Añaden además que les importa un pito esté o no mal calculado el valor catastral, por supuesto no son palabras textuales, yo únicamente traduzco al lenguaje coloquial, el que todos entendemos.

Preparando el TEAR me encuentro ahora, prometo deciros el fallo.

Sin más comentarios.

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  luis-m el Lun Jun 17, 2013 1:51 pm

Hola Cristina, como sabes perfectamente (gracias por tus consejos y por la web), las Oficinas Liquidadoras en Andalucía van a piñon fijo, valor catastral x coeficiente aprobado por Orden Consejería ... 
En mi opinión, la línea de defensa, difícil, sólo podría venir atacando el valor catastral (porque supere el valor de mercado, porque haya errores o discrepancias físicas entre el catastro y la realidad, etc) o el coeficiente (defectos en la Orden que los aprueba, etc).
Y no estaría de más ver el coeficiente de la última Orden de la Consejería, ...
Con todo ello y lo demás que se nos ocurra puede que hagamos el cóctel adecuado para que si el asunto cae en manos de un ponente decente, en el TEAR o en el TSJ, terminen dando la razón, que la tenemos, pero hay que ayudar para que nos la den ...
En fin, yo estoy ahora con las alegaciones desestimadas y tengo la duda si presentar recurso de reposición o ir directamente a la reclamación ... reservando, claro, el derecho a la tasación pericial contradictoria.
No es que piense seriamente que la Olicina Liquidadora vaya a darme la razón, que no lo creo (dicen que no pueden), es que quiero seguir cargándome yo de razón y argumentos para cuando pase a las fases siguientes ... y mientras ver si se advierte algún rayo de esperanza en este panorama desolador ... en que aplican valores catastrales inflados (de los años de la burbuja) y coeficientes desfasados (el el mejor de los casos del año anterior) ... Si eso mismo lo estuviese haciendo una empresa o particular en sus relaciones comerciales terminaría entre rejas ... Smile

Un saludo,

luis-m

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Cristina Duart el Lun Jun 17, 2013 1:56 pm

Hola!!

No tiene difícil defensa valor catastral x coeficiente, de hecho en mi opinión, es el método de valoración con más falta de motivación que existe.

Lo malo de este método es que no cabe rebaja por parte de la oficina liquidadora.

Si necesitas ayuda ya sabes donde estoy.

Vamos a por todas!!!

Un saludo.

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valor catastral y coef multp

Mensaje  Isaargudo el Dom Jun 30, 2013 1:44 pm

Buenos dias,
Lo primero felicitar a Cristina por este foro tan informativo para los que como yo estamos tan perdidos con este tema

Me acaban de rechazar las alegaciones y voy a reclamar al TEAR, en nuestro caso al comprobacion de valores se ha hecho con valor catastral (2012) y coef multipl(para 2012). La casa (en Toledo) la compramos a un banco. Para las alegaciones mencionamos dos cosas: primero que el valor real es el que pagamos por la casa y como fue tras una oferte de banco estamos pagando el verdadero valor de mercado y segundo falta de motivacion por estar detrminados los coef por la propia admistracion...el caso es que para el TEAR no se si seguir con el mismo tipo de alegaciones, alguna sugerencia mas???

Un saludo,
Isabel

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Cristina Duart el Dom Jun 30, 2013 11:20 pm

Hola Isabel.

Primero mira si tu municipio tiene la ponencia de valores en vigor.

Si me dices el municipio te lo puedo mirar yo.

Un saludo.

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valor catastral x coef multiplicador

Mensaje  Isaargudo el Lun Jul 01, 2013 8:33 am

Hola Cristina,

No se a que te refieres con la ponencia de valores, el municipio es Olias del rey (Toledo). Se que cada año en dic publican los coeficientes multiplicadores y que el valor catastral es del 2012.

Un saludo,
Isabel

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Cristina Duart el Lun Jul 01, 2013 3:04 pm

Hola Isabel.

Una cosa es la publicación de los coeficientes multiplicadores y otra es la ponencia de valores, que es la última revisión catastral que hubo.

La de tu municipio he mirado y entró en vigor en el año 2006, por lo que está en vigor, ya que tienen una duración legal de 10 años.

No digas en el Tear que tenía el banco la vivienda en oferta, precisamente por eso hacen las complementarias. Da igual que la hayas comprado por 1 euro, tú tienes que liquidar el impuesto sobre "el valor real" que es un concepto jurídico indeterminado y la Administración lo calcula barriendo para ellos, claro.

Lo que hay que hacer es intentar echar por tierra el método que han empleado.

¿Cuánto te están reclamando?.

Un saludo.

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re

Mensaje  Isaargudo el Lun Jul 01, 2013 6:22 pm

Hola Cristina,

Me reclaman 4250 eurillos!
Entonces tu me aconsejas que reclame en base a falta de motivacion porque en la carta de hacienda no me dan suficiente informacion sobre como han calculado el coeficiente etc...y eso genera indefension? (es lo que he leido en algunas paginas web).

Si quieres que te diga la verdad a mi lo que me parece totalmente injusto es que habiendo pagado la casa a un banco (y sin B por ningun lado) ahora salgan con esa historia del valor real (que segun el supremo se equipara al valor de mercado). Cuando uno compra en las rebajas pues paga el IVA segun el precio rebajado no "el valor real" , no??. Pues ya está si he pagado 1€ pues de eso tendria que pagar impuestos!

Entiendo que esto lo inventó Hacienda en tiempos en que era comun pagar en "B" pero no tienen porque asumir que yo lo he hecho, creo que eso es lo que habria que recurrir ante tribunales superiores....

Pero bueno volviendo a poner los pies en la tierra haba que intentar rebatir el método.

Un saludo y mil gracias por tu interés!

Isabel

Isaargudo

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  luis-m el Lun Jul 01, 2013 7:38 pm

Isaargudo escribió:Hola Cristina,

Me reclaman 4250 eurillos!
Entonces tu me aconsejas que reclame en base a falta de motivacion porque en la carta de hacienda no me dan suficiente informacion sobre como han calculado el coeficiente etc...y eso genera indefension? (es lo que he leido en algunas paginas web).

Si quieres que te diga la verdad a mi lo que me parece totalmente injusto es que habiendo pagado la casa a un banco (y sin B por ningun lado) ahora salgan con esa historia del valor real (que segun el supremo se equipara al valor de mercado). Cuando uno compra en las rebajas pues paga el IVA segun el precio rebajado no "el valor real" , no??. Pues ya está si he pagado 1€ pues de eso tendria que pagar impuestos!

Entiendo que esto lo inventó Hacienda en tiempos en que era comun pagar en "B" pero no tienen porque asumir que yo lo he hecho, creo que eso es lo que habria que recurrir ante tribunales superiores....

Pero bueno volviendo a poner los pies en la tierra haba que intentar rebatir el método.

Un saludo y mil gracias por tu interés!

Isabel

 Hola Isabel:

Como dice el TSJ CLM en Sentencia de 22-abril-2013:


"...  le hubiera sido al interesado bien sencillo, de ser cierto el menor valor por razón del estado de conservación o calidad de materiales plantear la tasación pericial contradictoria, no debiendo olvidarse que el proceso de tasación pericial contradictoria se habría iniciado, ante todo, con la emisión de un dictamen pericial por la propia Administración (artículo 121.1°). Ante estas posibilidades de actuación del interesado que el ordenamiento le ofrece, no parece que la mera invocación de que el método no atiende a las circunstancias concretas del bien, y a salvo que se hubiera probado suficientemente una discrepancia clara respecto del valor real, sea suficiente para invalidar la valoración, cuando resulta que se trata de un método legal, previsto sin distingos para bienes inmuebles de naturaleza urbana y cuyo proceso de aplicación se explica debidamente."

El sistema es similar al que se emplea en Andalucía. 

Suerte!!Very Happy

luis-m

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Isaargudo el Lun Jul 01, 2013 9:48 pm

hola,

Entonces no crees que alegar falta de motivacion vaya a tener éxito? de tods formas reservare el dercho a la tasacion....

Isabel

Isaargudo

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  luis-m el Lun Jul 01, 2013 10:26 pm

Isaargudo escribió:hola,  

Entonces no crees que alegar falta de motivacion vaya a tener éxito? de tods formas reservare el dercho a la tasacion....

Isabel

 Te he enviado un mensaje privado más extenso.

Yo he seguido la vía de la solicitud de TPC en vez de la reclamación. 

Saludos y ánimo para todos.

luis-m

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Isaargudo el Lun Jul 01, 2013 10:36 pm

gracias! ahora lo leo...

Isaargudo

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Re: JUNTA DE ANDALUCIA - Valor Catastral x Coeficiente Multiplicador

Mensaje  Cristina Duart el Mar Jul 02, 2013 9:54 am

Insisto que hacer la TPC en último extremo, por favor!!!

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Cristina Duart
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Complementaria, ¿tengo opciones?

Mensaje  Lets el Mar Jul 09, 2013 10:26 pm

Hola Cristina, ante todo agradecer tus aclaraciones y el ánimo que transmites...he recibido una complementaria y estoy desesperada.

Tuve la suerte de poder comprarle la vivienda a un familiar por lo que le quedaba de hipoteca y por la cantidad que me financiaba el banco, 128.000 euros. Sin embargo, Hacienda me indica que el valor catastral por el coeficiente aplicado en Andalucia supera el importe de la compra en 4.000 euros y por ello no le basta con el tipo reducido ya que el importe que ellos estiman supera los 130.000 euros. Si es el importe por el que he comprado mi casa, y existe una hipoteca y un cheque nominativo que así lo indica, ¿por que debo pagar por un precio que ellos estiman e irreal?

No se qué puedo hacer estoy muy perdida ya que me piden 9.000 euros.

Gracias

Lets

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